Hipoteca en España
Ahora que ha decidido comprar una vivienda, puede ser interesante financiar parte de ella con una hipoteca española. La ventaja es que conservas liquidez, puedes acogerte a condiciones de interés favorables y, dependiendo de tu situación personal, también puede reportarte ventajas fiscales.
Cuando decidas financiar la compra, es aconsejable encargar un estudio de viabilidad. Así sabrás exactamente cuáles serán tus posibilidades financieras y los gastos mensuales previstos. Después de que los bancos hayan estudiado tu expediente y te hayan presentado varios presupuestos, podrás elegir tranquilamente la hipoteca que mejor se adapte a tu situación. A continuación informamos al banco y, tras aceptar las condiciones, su solicitud queda oficialmente “aprobada sujeta a tasación”.
Una vez seleccionado el banco, se abre la cuenta y se puede solicitar la tasación. Es habitual que los bancos financiadores soliciten la tasación. Usted mismo puede contratar a un tasador y los bancos están obligados a aceptar cualquier informe de tasación, siempre que la oficina de tasación esté reconocida por el Banco de España. Una vez realizada la tasación, se da el visto bueno definitivo y se puede fijar la fecha de transmisión en consulta con todas las partes implicadas.
Escritura de transmisión y "periodo de reflexión" de 10 días exigido por ley
Debido a la nueva ley hipotecaria, tendrá que comparecer dos veces ante el notario. Una vez para confirmar las condiciones de la hipoteca de nuevo en presencia del notario (Acta de Transparencia) y después de un período obligatorio de 10 días “período de reflexión” una segunda vez para firmar la hipoteca real y la escritura de compra. Tenga esto en cuenta a la hora de determinar la fecha de transmisión cuando firme el contrato de compraventa. A continuación describimos brevemente las condiciones generales de financiación en España y el proceso de solicitud de hipoteca.
Plazo máximo
El plazo máximo de una hipoteca española para no residentes es de 25 años, con una edad máxima de 75 años.
Porcentaje máximo de financiación.
El porcentaje máximo de financiación es del 70% del precio de compra (o del valor de tasación, el que sea inferior).
Renta disponible/carga hipotecaria (deuda/ingresos)
Según las normas bancarias españolas, se puede utilizar un máximo del 35% de los ingresos netos para gastos conjuntos en España y Bélgica/Países Bajos. En pocas palabras, multiplique sus gastos totales a largo plazo por un factor de 3 y éste será el ingreso mensual que deberá demostrar.
Tipo de hipoteca
En España es habitual conceder una hipoteca de renta vitalicia. En este caso se paga mensualmente una cantidad fija en concepto de intereses y amortización, y el préstamo se devuelve íntegramente durante el plazo. Sólo se pagan intereses por el importe pendiente de la hipoteca.
Tipos de interés
Puede elegir entre un tipo de interés hipotecario variable o fijo. El tipo de interés variable se calcula sobre la base del Euribor + un tipo de interés de recargo y se reestablece anualmente. El tipo de interés fijo permanece invariable durante toda la duración del préstamo. El tipo de interés variable es normalmente más bajo que el tipo de interés fijo. Ambas opciones tienen ventajas y, en función de su perfil, podemos determinar en una conversación personal cuál le conviene más.
Reembolso anticipado (parcial o total)
Desde 2019, los tipos por amortización anticipada están fijados en la nueva ley hipotecaria. Interés variable: < 3 años 0,25%, 4-5 años 0,15% y > 5 años 0,00%.
Interés fijo: < 10 años máximo 2%, después máximo 1,50%.
Tiempo de procesamiento
El tiempo de tramitación desde la solicitud de la hipoteca hasta la transferencia es de una media de 7 a 9 semanas.
Gastos del comprador
Cuando se compra una construcción existente, normalmente se paga un 7% de impuesto de transmisiones patrimoniales (2023). Esto puede variar según el estado autonómico, así que pregunte a su agente inmobiliario o abogado local qué tipo se aplica en su región. En el caso de las construcciones nuevas, se aplica un 10% de IVA. Además, hay gastos adicionales como la escritura, la inscripción en el registro de la propiedad, la liquidación administrativa por parte del gestor y el impuesto de actos jurídicos documentados. Esto supone una media de 2.000 euros. Si decide contratar a un abogado para que le preste asistencia jurídica, le cobrará aproximadamente el 1,00% del precio de compra en concepto de corretaje. Posteriormente, los gastos del agente inmobiliario suelen estar ya incluidos en el precio de compra y los paga el vendedor.
Consecuencias de Corona
En todo el mundo todo el mundo siente las consecuencias de la pandemia de la corona y esto no es diferente en España. A pesar de que las tasas de financiación se han mantenido y el tipo de interés sigue siendo históricamente bajo, los bancos españoles se han vuelto algo más cautelosos y las solicitudes se estudian durante mucho tiempo antes de dar un acuerdo.
Esto afecta al plazo de entrega y también se suelen solicitar garantías adicionales para recibir la aprobación. Piensa en una ORL u otras condiciones adicionales. Desde 2019, ya no está legalmente permitido vender productos combinados como condición para la financiación, pero en la práctica esto sigue ocurriendo muy a menudo y el cliente recibe un descuento en el interés hipotecario como “recompensa”. Presta mucha atención a esto.
Estaremos encantados de ponerle en contacto con nuestro especialista financiero. Este es 100% independiente, un Asesor Hipotecario Certificado (título protegido en España), presta todos los servicios en holandés y tiene acceso directo a múltiples proveedores hipotecarios en el mercado español. Desde el primer contacto con el banco hasta el paso de la escritura en el notario, le ayudarán. Incluso después de que se haya completado la transacción, siempre puede ponerse en contacto con ellos con sus preguntas sobre su hipoteca española.
Consejo: Contratar a un asesor hipotecario puede tener varias ventajas:
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