Hypothek in Spanien
Wenn Sie sich nun für den Kauf eines Hauses entschieden haben, kann es interessant sein, einen Teil davon mit einer spanischen Hypothek zu finanzieren. Dies hat den Vorteil, dass Sie Ihre Liquidität behalten, die günstigen Zinskonditionen nutzen können und je nach Ihrer persönlichen Situation auch steuerliche Vorteile haben können.
Wenn Sie sich für die Finanzierung des Kaufs entscheiden, ist es ratsam, eine Machbarkeitsstudie erstellen zu lassen. Auf diese Weise wissen Sie genau, welche finanziellen Möglichkeiten Sie haben und wie hoch Ihre monatlichen Ausgaben sein werden. Nachdem die Banken Ihr Dossier geprüft und Ihnen mehrere Angebote unterbreitet haben, können Sie in aller Ruhe die Hypothek auswählen, die Ihrer Situation am besten entspricht. Wir informieren dann die Bank, und nachdem Sie die Bedingungen akzeptiert haben, wird Ihr Antrag offiziell “vorbehaltlich der Bewertung” genehmigt.
Sobald die Bank ausgewählt ist, wird das Konto eröffnet und die Bewertung kann angefordert werden. Es ist üblich, dass die finanzierenden Banken die Bewertung verlangen. Es steht Ihnen frei, selbst einen Gutachter zu beauftragen, und die Banken sind verpflichtet, jedes Wertgutachten zu akzeptieren, sofern das Gutachterbüro von der Banco de España anerkannt ist. Nach erfolgreichem Abschluss des Gutachtens wird die endgültige Genehmigung erteilt und der Termin für die Übertragung kann in Absprache mit allen Beteiligten festgelegt werden.
Übergabe der Urkunden und die gesetzlich vorgeschriebene Bedenkzeit von 10 Tagen
Aufgrund des neuen Hypothekengesetzes müssen Sie zweimal beim Notar erscheinen. Einmal, um die Hypothekenbedingungen noch einmal in Anwesenheit des Notars zu bestätigen (Acta de Transparencia) und nach einer vorgeschriebenen Bedenkzeit von 10 Tagen ein zweites Mal, um die eigentliche Hypothek und den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Beachten Sie dies, wenn Sie bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags das Datum der Übergabe festlegen. Im Folgenden werden die allgemeinen Finanzierungsbedingungen in Spanien und der Prozess der Beantragung einer Hypothek kurz beschrieben.
Maximale Laufzeit
Die maximale Laufzeit einer spanischen Hypothek für Nicht-Residenten beträgt 25 Jahre, das Höchstalter 75 Jahre.
Maximaler Prozentsatz der Finanzierung.
Der maximale Finanzierungsanteil beträgt 70 % des Kaufpreises (oder des Schätzungswertes, je nachdem, welcher Wert niedriger ist).
Verfügbares Einkommen zu Hypothekenbelastung (Schulden zu Einkommen)
Nach den spanischen Bankstandards können maximal 35 % des Nettoeinkommens für gemeinsame Ausgaben in Spanien und Belgien/Niederlande verwendet werden. Einfach ausgedrückt: Multiplizieren Sie Ihre gesamten langfristigen Ausgaben mit dem Faktor 3, und dies ist das monatliche Einkommen, das nachgewiesen werden muss.
Art der Hypothek
In Spanien ist es üblich, eine Annuitätenhypothek aufzunehmen. In diesem Fall wird monatlich ein fester Zins- und Tilgungsbetrag gezahlt, und das Darlehen wird während der Laufzeit vollständig zurückgezahlt. Sie zahlen nur Zinsen auf den ausstehenden Hypothekenbetrag.
Zinssätze
Sie können zwischen einem variablen und einem festen Hypothekenzinssatz wählen. Der variable Zinssatz wird auf der Grundlage des Euribor + eines Zuschlagszinssatzes berechnet und jährlich neu festgesetzt. Der feste Zinssatz bleibt während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich. Der variable Zinssatz ist normalerweise niedriger als der feste Zinssatz. Beide Varianten haben Vorteile, und je nach Ihrem Profil können wir in einem persönlichen Gespräch feststellen, welche Variante am besten zu Ihnen passt.
Vorzeitige Rückzahlung (teilweise oder vollständig)
Seit 2019 sind die Sätze für die vorzeitige Rückzahlung im neuen Hypothekargesetz festgeschrieben. Variable Zinsen: < 3 Jahre 0.25%, 4-5 Jahre 0.15% und > 5 Jahre 0.00%.
Festzins: < 10 Jahre max. 2%, danach max. 1.50%
Bearbeitungszeit
Die Bearbeitungszeit vom Hypothekenantrag bis zur Überweisung beträgt im Durchschnitt 7 bis 9 Wochen.
Kosten des Käufers
Beim Kauf eines bestehenden Gebäudes zahlen Sie in der Regel 7 % Grunderwerbssteuer (2023). Dies kann von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein. Erkundigen Sie sich daher bei Ihrem Immobilienmakler oder Anwalt vor Ort, welcher Satz in Ihrer Region gilt. Für Neubauten wird eine Mehrwertsteuer von 10 % erhoben. Hinzu kommen weitere Kosten wie die Übergabe der Urkunde, die Eintragung im Grundbuch, die administrative Abwicklung durch den Grundbuchverwalter und die Stempelsteuer. Diese Kosten belaufen sich im Durchschnitt auf 2.000 €. Wenn Sie sich für einen Rechtsanwalt entscheiden, der Ihnen juristischen Beistand leistet, wird dieser etwa 1,00 % des Kaufpreises als Maklergebühr berechnen. Die Kosten für den Immobilienmakler sind dann oft schon im Kaufpreis enthalten und werden vom Verkäufer bezahlt.
Die Folgen von Corona
Weltweit bekommt jeder die Folgen der Corona-Pandemie zu spüren, und das ist auch in Spanien nicht anders. Obwohl die Finanzierungssätze gleich geblieben sind und der Zinssatz immer noch historisch niedrig ist, sind die spanischen Banken etwas vorsichtiger geworden, und die Anträge werden lange geprüft, bevor eine Genehmigung erteilt wird.
Dies wirkt sich auf die Vorlaufzeit aus, und es werden auch regelmäßig zusätzliche Sicherheiten verlangt, um die Genehmigung zu erhalten. Denken Sie an eine ORL oder andere zusätzliche Bedingungen. Seit 2019 ist es rechtlich nicht mehr zulässig, kombinierte Produkte als Bedingung für eine Finanzierung zu verkaufen, aber in der Praxis geschieht dies immer noch sehr häufig und der Kunde erhält als “Belohnung” einen Rabatt auf die Hypothekenzinsen. Achten Sie genau darauf.
Wir würden Sie gerne mit unserem Finanzspezialisten in Verbindung setzen. Dieser ist 100% unabhängig, ein zertifizierter Hypothekenberater (geschützter Titel in Spanien), bietet alle Dienstleistungen in niederländischer Sprache an und hat direkten Zugang zu mehreren Hypothekenanbietern auf dem spanischen Markt. Vom ersten Kontakt mit der Bank bis zur Übergabe der Urkunde beim Notar wird er Sie unterstützen. Auch nach Abschluss der Transaktion können Sie sich mit Ihren Fragen zu Ihrer spanischen Hypothek jederzeit an sie wenden.
Tipp: Die Beauftragung eines Hypothekenberaters kann mehrere Vorteile haben:
- Direkter Zugang zu mehreren Hypothekenanbietern über eine Kontaktperson
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Füllen Sie das nachstehende Formular aus und unser zertifizierter Hypothekenberater wird sich innerhalb von zwei Werktagen mit Ihnen in Verbindung setzen (auf Niederländisch, Deutsch, Englisch oder Spanisch). Ihre Angaben werden selbstverständlich vertraulich behandelt!
