Hypotheek in Spanje
Nu je hebt besloten om een huis te kopen, kan het interessant zijn om een deel ervan te financieren met een Spaanse hypotheek. Een voordeel hiervan is dat je je liquiditeit behoudt, je gebruik kunt maken van de gunstige rentevoorwaarden en afhankelijk van je persoonlijke situatie kan het ook belastingvoordelen opleveren.
Als je besluit om de aankoop te financieren, is het raadzaam om een haalbaarheidsstudie uit te laten voeren. Zo weet je precies wat je financiële mogelijkheden en verwachte maandlasten zullen zijn. Nadat de banken je dossier hebben bestudeerd en je een aantal offertes hebt ontvangen, kun je in alle rust de hypotheek kiezen die het beste bij jouw situatie past. Wij informeren vervolgens de bank en na acceptatie van de voorwaarden is je aanvraag officieel ‘goedgekeurd onder voorbehoud van taxatie’.
Zodra de bank is gekozen, wordt de rekening geopend en kan de taxatie worden aangevraagd. Het is gebruikelijk dat de financierende banken de taxatie aanvragen. Je bent vrij om zelf een taxateur in te huren en de banken zijn verplicht om elk taxatierapport te accepteren, zolang het taxatiebureau erkend is door de Banco de España. Nadat de taxatie met succes is afgerond, wordt de definitieve goedkeuring gegeven en kan in overleg met alle betrokken partijen de datum voor overdracht worden vastgesteld.
Passerende akten en 10 dagen wettelijk verplichte 'afkoelingsperiode'
Door de nieuwe hypotheekwet moet je twee keer bij de notaris verschijnen. Eén keer om de hypotheekvoorwaarden nogmaals te bevestigen in het bijzijn van de notaris (Acta de Transparencia) en na een verplichte periode van 10 dagen ‘bedenktijd’ een tweede keer om de eigenlijke hypotheek- en koopakte te tekenen. Houd hier rekening mee bij het bepalen van de datum van overdracht bij het tekenen van het koopcontract. Hieronder beschrijven we kort de algemene voorwaarden voor financiering in Spanje en het aanvraagproces voor een hypotheek.
Maximale termijn
De maximale looptijd van een Spaanse hypotheek voor niet-ingezetenen is 25 jaar, met een maximumleeftijd van 75 jaar.
Maximaal financieringspercentage.
Het maximale financieringspercentage is 70% van de aankoopprijs (of de taxatiewaarde, als die lager is).
Beschikbaar inkomen ten opzichte van hypotheeklast (Schuld ten opzichte van inkomen)
Volgens de Spaanse banknormen mag maximaal 35% van het netto-inkomen worden gebruikt voor gezamenlijke uitgaven in Spanje en België/Nederland. Simpel gezegd: vermenigvuldig je totale langetermijnuitgaven met een factor 3 en dit is het maandelijkse inkomen dat moet worden aangetoond.
Type hypotheek
In Spanje is het gebruikelijk om een annuïteitenhypotheek te verstrekken. In dit geval wordt maandelijks een vast bedrag aan rente en aflossing betaald en wordt de lening tijdens de looptijd volledig afgelost. Je betaalt alleen rente over het uitstaande hypotheekbedrag.
Rentevoeten
Je kunt kiezen tussen een variabele of vaste hypotheekrente. De variabele rente wordt berekend op basis van de Euribor + een opslagrente en wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld. De vaste rente blijft hetzelfde gedurende de looptijd van de lening. De variabele rente is normaal gesproken lager dan de vaste rente. Beide opties hebben voordelen en afhankelijk van je profiel kunnen we in een persoonlijk gesprek bepalen welke het beste bij je past.
Vervroegde aflossing (gedeeltelijk of volledig)
Sinds 2019 zijn de tarieven voor vervroegde aflossing vastgelegd in de nieuwe hypotheekwet. Variabele rente: < 3 jaar 0,25%, 4-5 jaar 0,15% en > 5 jaar 0,00%.
Vaste rente: < 10 jaar max 2%, daarna max 1,50%
Verwerkingstijd
De verwerkingstijd van de hypotheekaanvraag tot de overschrijving is gemiddeld 7 tot 9 weken.
Kosten koper
Bij de aankoop van bestaande bouw betaal je meestal 7% overdrachtsbelasting (2023). Dit kan per autonome deelstaat verschillen, dus vraag je lokale makelaar of advocaat welk tarief in jouw regio geldt. Voor nieuwbouw wordt 10% btw in rekening gebracht. Daarnaast zijn er extra kosten zoals het passeren van de akte, registratie in het kadaster, de administratieve afhandeling door de gestor en zegelrecht. Dit is gemiddeld € 2.000. Als je besluit om een advocaat in te huren om je juridisch bij te staan, zullen zij ongeveer 1,00% van de aankoopprijs in rekening brengen als courtage. Vervolgens zijn de kosten voor de makelaar vaak al inbegrepen in de aankoopprijs en worden deze betaald door de verkoper.
Gevolgen van Corona
Wereldwijd voelt iedereen de gevolgen van de coronapandemie en dat is in Spanje niet anders. Ondanks het feit dat de financieringstarieven gelijk zijn gebleven en de rente nog steeds historisch laag is, zijn Spaanse banken wat voorzichtiger geworden en worden aanvragen lang bestudeerd voordat er een akkoord wordt gegeven.
Dit heeft invloed op de doorlooptijd en er worden ook regelmatig aanvullende zekerheden gevraagd om de goedkeuring te krijgen. Denk aan een ORL of andere aanvullende voorwaarden. Sinds 2019 is het wettelijk niet meer toegestaan om combinatieproducten te verkopen als voorwaarde voor financiering, maar in de praktijk gebeurt dit nog heel vaak en krijgt de klant als ‘beloning’ korting op de hypotheekrente. Let hier dus goed op.
We brengen je graag in contact met onze financieel specialist. Deze is 100% onafhankelijk, een erkend hypotheekadviseur (beschermde titel in Spanje), levert alle diensten in het Nederlands en heeft directe toegang tot meerdere hypotheekverstrekkers op de Spaanse markt. Vanaf het eerste contact met de bank tot het passeren van de akte bij de notaris zullen zij je bijstaan. Ook nadat de transactie is afgerond, kun je altijd bij hen terecht met je vragen over je Spaanse hypotheek.
Tip: Het inschakelen van een hypotheekadviseur kan verschillende voordelen hebben:
- Directe toegang tot meerdere hypotheekaanbieders via één contactpersoon
- Diensten in je eigen taal
- Onafhankelijk advies en de beste voorwaarden
Doe de gratis hypotheek check
Vul onderstaand formulier in en onze Erkend Hypotheekadviseur neemt binnen twee werkdagen contact met je op (in het Nederlands, Duits, Engels of Spaans). Je gegevens worden uiteraard vertrouwelijk behandeld!
